¿Qué es mejor: hipoteca o fideicomiso? (Parte 2)

Los bancos solo te concederán un préstamo millonario si ofreces una garantía real que sea atractiva para ellos, pero antes debes haber demostrado que tu empresa está sana financieramente y que generas suficientes fondos para hacerle frente a todas sus obligaciones.

Te he estado hablado sobre la diferencia entre un fideicomiso de garantía y una hipoteca.  Si no has leído la primera parte de este tema, recomiendo que vayas y la leas primero: https://goo.gl/kg37Wb

Si ya lo leíste excelente, sigue acá con nosotros porque este tema es de gran importancia, tarde o temprano te enfrentarás a decidir si eliges fideicomiso de garantía o una hipoteca para garantizar un préstamo bancario.

Los siguientes son elementos importantes que debes conocer sobre el documento que será preparado para constituir un Fideicomiso de Garantía.

1. El contrato de Fideicomiso crea una nueva entidad jurídica, cuyo nombre generalmente, se forma con el nombre de la entidad que administrará el fideicomiso y el nombre del propietario que cede los bienes. Un ejemplo es el siguiente: “FIDEICOMISO 201697 Pococi – Banco General”.
2. El bien no se pierde. Una empresa traslada los activos al Fideicomiso; pero sigue siendo la dueña de ellos, solo que ahora no aparecerán a su nombre, sino a nombre del fideicomiso creado.  Se parece bastante a cuando traspasamos todos los bienes a una sociedad mercantil.
3. El documento aclara absolutamente que la propiedad está “cedida” al Fideicomiso por la Empresa B y detalla claramente que el Banco administrador no es el dueño, sino el administrador del Fideicomiso.
4. El documento dice claramente cuáles son las funciones del Fideicomiso. Explica claramente qué hacer cuando la Empresa A pague el préstamo, es decir, devolverle la propiedad a la Empresa B si esta lo solicita.  O proceder con el proceso de venta o adjudicación si la Empresa A no paga.
5. El remate, venta o adjudicación no es automático. A través del tiempo los nuevos contratos de Fideicomiso han acercado ese proceso a las mismas cláusulas que tiene la hipoteca.
6. Todo está absolutamente claro y explicado en el Contrato de Fideicomiso, que en realidad son dos contratos en uno. Primero, el traspaso del bien a un fideicomiso, y segundo, el préstamo propiamente.
7. Actualmente existen despachos de abogados que se han dedicado a ofrecer los servicios de Fiduciarios como lo hace el Banco administrador. Por supuesto, NUNCA recomendaré utilizarlos y me mantendré en la recomendación de utilizar bancos serios.
8. He utilizado la figura del Fideicomiso desde hace 12 años con préstamos millonarios, aunque solo con bancos del estado y algunos bancos privados muy reconocidos y estables.
9. Puedes utilizar la figura del Fideicomiso con propiedades inmobiliarias; pero también con bienes muebles de muy alto valor, acciones de empresas, etcétera.
10. Incluso hemos utilizado los fideicomisos en vez de la mortual, varias veces. Y ha sido mucho más económico y más versátil para administrar herencias.
11. El préstamo opera igual en una hipoteca que en un fideicomiso, se paga en cuotas mensuales, se define una tasa de interés. Todo exactamente igual.  La única diferencia está en la garantía ofrecida.  Una hipoteca en primer o segundo grado o un bien en fideicomiso.
12. Una empresa con problemas financieros que tenga hipoteca podría recibir embargos sobre propiedades hipotecadas.
13. Si el bien está en Fideicomiso lo anterior no sucede. El fideicomiso no puede ser embargado, porque la propiedad no aparece en el registro mercantil a nombre de la empresa.  Esta es una de las mayores garantías.
14. La forma de mostrar las propiedades en los Estados Financieros cambia sutilmente. Ya no aparecerán las líneas Terreno e Instalaciones. Se creará una nueva línea que se llama Propiedades en Fideicomiso.  Por lo tanto, la posición financiera no se ve afectada al trasladar propiedades a un fideicomiso.
15. Los bancos ven con mejores ojos que los bienes estén en fideicomiso a que estén a su propio nombre, porque están “blindadas” ante eventuales embargos, lo que les evitará tener que lidiar con terceros interesados en el bien.
16. He tramitado préstamos millonarios con los bancos y ellos manejan claramente la figura del fideicomiso como una figura muy segura para ambas partes. En vez de afectar la imagen, la credibilidad y seriedad aumenta.
17. Un beneficio adicional que había mencionado sobre el Fideicomiso es que los bienes se traspasan al valor actual y cuando se dan en garantía ese valor se mantiene, no se actualizan por haber sido dados en garantía. Lo contrario sucede con la “hipoteca” en donde el bien se aumentará automáticamente de valor según sea la cobertura ofrecida para el financiamiento que la empresa recibe.
18. Una hipoteca no se puede seguir utilizando después de pagar el préstamo, el fideicomiso sí, solo se formaliza el nuevo préstamo y se ofrece el bien en fideicomiso como garantía.  La propiedad no recibe ninguna anotación, es decir no se le anota esa nueva deuda, porque funciona separada de para qué se usa el bien.
19. Una empresa podría tener un bien cualquier dentro de un fideicomiso, sin ofrecerlo en garantía durante años.
20. Sería muy peligroso y podrían existir demandas a futuro, si un día Empresa B teniendo problemas fiscales, saliera a traspasar la propiedad para evitar un embargo. Eso tiene un nombre legal y es penado por la ley.
21. La recomendación de utilizar el Fideicomiso es coherente con tres estrategias vinculadas que implementamos en nuestros clientes de consultoría: fiscal, patrimonial y financiera.
22. Y claro que tiene razón el abogado con que esta decisión es de gran trascendencia. Por supuesto que se puede revertir o modificar.  En cualquier momento la empresa puede dejar de usarla y utilizar la Hipoteca, aunque la figura de la Hipoteca sea mucho más costosa en todos los aspectos.
23. También es una decisión estratégica que debe mirarse en el corto y en el largo plazo. Muchos de mis clientes que la han usado, no la entendían y no la querían; pero fue impuesto por los bancos en su momento, al utilizarla pudieron ver las ventajas que tenían y la versatilidad, entonces la siguieron utilizando.
24. Los clientes que utilizaron la figura del fideicomiso como garantía, luego siguieron utilizando el mismo fideicomiso para seguir adquiriendo nuevas propiedades. Después de que cancelaron sus préstamos mantuvieron las propiedades en la figura del fideicomiso porque “blinda” la propiedad.
25. Hoy en día las empresas están expuestas a muchas circunstancias que los podrían ver afectados en su patrimonio. No es solo embargos por préstamos que no pagan, sino juicios laborales, demandas por garantías, por supuestos daños a terceros, traslados de cargos infundados; pero que hay que defender de tributación directa o de la seguridad social.
26. Mi recomendación sigue siendo la misma, utilizar la figura del Fideicomiso en vez de la Hipoteca por todo lo comentado anteriormente.
27. De todos modos recomiendo dos cosas:
    • Pedir una segunda opinión con un despacho experto en fideicomisos.
    • Revisar el documento enviado por el Banco con “lupa” y cuestionar cualquier cláusula que parezca abusiva.
28. Aquí menciono una nueva ventaja del fideicomiso, lo que diga el contrato se puede negociar, es versátil. La hipoteca es innegociable, ya esta estructura como un formato.  Por ejemplo, en la hipoteca hay embargo y remate con plazos definidos por la ley.  En el Fideicomiso se pueden negociar un plazo para vender, los criterios para establecer el precio de la venta, la devolución de los dineros que “sobren” después de haber pagado el préstamo.   Incluso, a nombre de quien se traspasa la propiedad cuando termine el préstamo.

Dentro de mi experiencia he visto los grandes beneficios que tiene utilizar el Fideicomiso como herramienta para ofrecer garantías ante los bancos, en vez de utilizar la Hipoteca que sigo considerando más costosa.

Muchos abogados no apoyan el Fideicomiso por diferentes razones.  Primero porque no conocen la figura a fondo, porque elaborarla es mucho más complejo, los honorarios son más bajos que lo que cobrarían por una hipoteca y porque usualmente son los bancos fideicomisores quienes formalizan con sus departamentos este tipo de transacciones.

Pero no recomiendo el Fideicomiso solo para ofrecer garantías para financiamientos, sino también para administrar la estrategia patrimonial de mis clientes.

Si deseas consultoría sobre este tema puedes contactarme en mi página www.EnriqueNunezMontenegro.com

Todos nuestros más de 400 artículos han sido escritos por nuestro director

Enrique Núñez Montenegro, Consultor Financiero desde 1983, quien para compartir sus experiencias y conocimientos creó FundaPymes.com en el año 2001 y es así como apoya y capacita a quienes están comprometidos con llevar sus negocios al siguiente nivel de crecimiento y a disfrutar del estilo de vida que desean y que tanto merecen.

 

CopyRight © Todos los derechos reservados

HAZ CLICK AQUÍ >>>

MÁS ARTÍCULOS RECOMENDADOS

HAZ CLICK AQUÍ >>>

[VIDEO 416] Problemas con el MARGEN DE GANANCIA y los COSTOS

[VIDEO 417] Cómo VALORAR un negocio de pocos años (a falta de datos contables)