¿Qué es mejor: hipoteca o fideicomiso? (Parte 1)

Los bancos te prestarán dinero solo si demuestras que tu empresa tiene capacidad financiera para pagarlo, que está sana financieramente y que genera suficiente flujo de caja para hacerle frente a todos sus compromisos.

Pero también te pedirán una garantía para respaldar el crédito y difícilmente los bancos se complacerán con la sola fianza solidaria de los socios. Los bancos, aunque te “amen”, pedirán una garantía real: terrenos, edificios, bodegas, casa y otras propiedades inmobiliarias.

El Banco se asegurará de que el activo que ofreces como garantía tenga un valor en el mercado suficiente para cubrir, al menos, el 70% o el 80% del principal de la deuda.

Luego el banco te ofrecerá dos opciones para documentar que ese activo fue dado en garantía a favor del banco. Por supuesto, si no pagas el banco tendrá potestades para cobrarse utilizando ese activo, sea que lo embargue y luego lo remate o que se le adjudique, es decir que pase a ser propiedad del banco.

Existen muchas figuras para documentar esa garantía, las más usadas son estas tres:

• La Hipoteca si son propiedades inmobiliarias.
• La Prenda si son bienes muebles.
• El Fideicomiso de Garantía para todo tipo de bienes.

A continuación deseo obsequiarte un extracto de un memorando que envié a uno de mis clientes de consultoría, después de que el banco les aprobara un préstamo de un millón de dólares, utilizando un Fideicomiso de Garantía sobre un edificio de 1,200 metros cuadrados construido hace dos años.
El abogado de la empresa no ha estado de acuerdo con el fideicomiso de garantía y recomienda utilizar la hipoteca en primer grado.
El cliente pide mi opinión y acá te entrego un extracto de mi punto de vista. Ya antes había entregado otro documento donde hablaba con mucho más detalles sobre cada figura:

1. Tiene razón el abogado cuando dice que no se le pidió criterio antes sobre la opción del fideicomiso, puesto que es el abogado de la empresa. Y ahora se entera al recibir la copia del documento final entregado por el banco.
2. También tiene razón cuando dice que es una decisión de gran relevancia.
3. También se le debió tomar opinión cuando se obtuvo el préstamo con el banco donde se ofreció garantía hipotecaria, sin considerar la opción del fideicomiso y quedando en el contrato de préstamo ambas, la Deudora y la Propietaria, como “codeudoras” con la exposición fiscal que eso representa.
   El plazo de un fideicomiso y de una hipoteca puede ser tan extendido como lo requiera el préstamo. El Fideicomiso, igual que laHipoteca, finaliza al ser cancelado el préstamo.
4. Si la empresa desea puede continuar con el bien en Fideicomiso, para seguirlo utilizando como una garantía y no tener que estar hipotecando cada vez que requiera una nueva operación bancaria.
5. De hecho, lo anterior es uno de los beneficios del Fideicomiso. Cuando se tiene una hipoteca se debe deshipotecar y volver a hipotecar para un nuevo préstamo.
6. La Hipoteca es un excelente negocio para los abogados y para los bancos que tienen abogados de planta: pagar honorarios, timbres y otros cada vez que pides un nuevo préstamo.
7. Con las cláusulas que contienen las hipotecas actuales que están formalizando los bancos, es ahora mucho más sencillo, rápido y efectivo adjudicarse un bien cuando un deudor incluso deja de pagar una sola deuda.
8. Si el deudor no paga, igual puede vender la propiedad, sea que esta esté en Fideicomiso como en Hipoteca.
9. Estamos hablando, por supuesto, de grandes bancos serios y reconocidos.
10. Nunca recomendaría un Fideicomiso con una financiera, banco pequeño o acreedor particular.
11. Tampoco recomendaría formalizar un fideicomiso en donde el administrador no sea un banco del estado como banco administrador.
12. Es cierto lo que dice el abogado, el Fideicomiso es un contrato de confianza, pero regulado por la legislación en cada país y data de hace muchos años. No es privado, sino que se protocoliza y es registrado en el Registro Público. Es tan fuere, sólido y transparente como una Hipoteca.
13. Los mayores detractores son los mismos abogados, muchos no conocen a fondo esta figura, nunca la han utilizado y es realmente compleja. Un contrato de hipoteca, por ejemplo, puedo tener unas 5 o 7 páginas. Un contrato de Fideicomiso puede tener más de 25 páginas.
14. En el contrato de Hipoteca participan solo dos entidades: el deudor y el acreedor. En el contrato de Fideicomiso pueden participar hasta cuatro: el dueño del inmueble (Empresa B), el que pide el dinero (Empresa A), el que administra (Banco administrador) y el que concede el préstamo (Banco de En cada país).
15. Y en la formalización pueden participar los abogados de esas 4 entidades, cuando el propietario y el deudor sean diferentes personas.
16. Los bienes no se ceden a ninguna entidad. Se traspasan a una nueva figura legal que tiene entidad propia y que se llama Fideicomiso. Existen otras figuras “raras” en cada país, como el“Comodato”, del que no vamos a hablar acá.
17. La propiedad en el registro no aparecerá a nombre del Fiduciario, digamos Banco administrador. Tampoco a nombre del Banco de en cada país. Y es cierto lo que dice el abogado, tampoco a nombre de Empresa B.

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